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二手房屋过户一般流程及收费标准

2016/8/29 10:19:14 房客多 浏览量: |

二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多,如果一些流程不懂的话购房者可能吃大亏。购房者了解一定的二手房交易知识能够降低交易的风险,避免不必要的事情发生。今天小多就整理了二手房交易过户的整套流程,以及买二手房交易所涉及的税费等,新手买房必备。
  
  二手房过户的一般流程:
  
  过户需要提供资料主要有:房屋所有权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。
  
  (1)买方咨询
  
  买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  
  (2)签合同
  
  卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  
  (3)办理过户
  
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
  
  (4)立契
  
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。
  
  (5)缴纳税费

  
  税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  
  (6)办理产权转移过户手续
  
  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  
  (7)银行贷款
  
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
  
  (8)打余款完成交易
  
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
  
  目前二手房买卖所涉及的税费主要有:
  
  1、营业税(卖方):财政部、国税总局2008年12月30日联合下发通知,二手房营业税新的执行标准从2009年1月1日至12月31日。新政对此前购房需满5年免征营业税的政策放松:个人购买不足两年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
  
  2、个人所得税:所购房屋不满五年上市交易时收取,有两种方式,①税率20%,按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担
  
  3、契税:普通住宅1.5%,非普通住宅按买价征收3%由买方承担;
  
  4、交易费:6元/平米,双方各付一半;
  
  5、印花税:税率1‰,按正常交易成交价格计征,交易双方各承担一半。
  
  6、登记费:普通二手房住宅类为80元/套,买方承担。
  
  7、土地收益金(代收):房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取,按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
  
  8、核档费:50元/宗。
  
  9、贷款担保费: 贷款额×1% 担保公司
  
  10、评估费: 评估值×0.5% 评估公司
  
  11、中介费:各个中介公司收费标准不同,建议您以中介收费为准。
  
  二手房交易过程中,有很多的流程及注意事项,如果客户与业主直接交易,会存在一些法律风险。客户可以通过正规的中介公司购买二手房,不仅有足够多的房屋供选择,能够买到心仪的房屋,还能够降低交易的风险,省事又省心。
  
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